Investir dans l'immobilier

Investir dans l’immobilier reste de nos jours une opération intéressante dans la mesure où le rendement annuel dépasse assez largement celui des livrets populaires les plus répandus comme le Livret A même si le taux de ce dernier est de 2,75%. Cet investissement vous permettra soit de préparer votre retraite, soit de gagner de l’argent supplémentaire de suite ou encore de vous construire un patrimoine immobilier tout en défiscalisant et payer moins d’impôts.

Mais pour réussir un placement immobilier il est nécessaire de prendre quelques précautions.
Tout d’abord, essayez d’acheter un bien immobilier avec travaux, car si vous les réalisez vous-même vous augmenterez considérablement votre rendement. En effet, le prix d’acquisition sera moins élevé et vous pourrez déduire l’achat de matériaux lors de la déclaration d’impôts ( imprimé 2044 ).

Pour l’acquisition du prêt, faites marcher la concurrence. Il n’est pas rare de voir un banquier s’aligner sur son voisin pour signer le contrat avec vous.
Une fois l’immeuble acquis ( le terme « immeuble » étant générique, il peut s’agir d’un seul appartement ), vous avez le choix entre le gérer vous-même ou prendre les services d’un organisme spécialisé. Dans ce cas vérifiez les prix et les services offerts par les agences immobilières s’occupant de gestion. Sachez que l’administration fiscale vous permet de déduire les frais d’agence lors de la déclaration d’impôts.
D’autres charges peuvent se déduire lors de la déclaration d’impôts : ce sont la taxe foncière (sauf la taxe d’ordure ménagère attribuable au locataire), les travaux effectués pendant l’année en cours, les frais d’agence, l’assurance loyers impayés,

Le placement immobilier reste très intéressant car il permet surtout de défiscaliser. D’ailleurs des hommes politiques ont fait voter des lois pour inciter les investisseurs à acheter en leur proposant une défiscalisation importante : il s’agit entre autres des lois De Robien et Borloo dont le succès est évident. La loi Borloo, en plus de permettre à l’investisseur de défiscaliser, a une vocation sociale car elle plafonne les loyers à 80% du marché local. De ce fait le locataire et le propriétaire sont gagnants.

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Le Sous Seing Privé

Le Sous Seing Privé : La protection du vendeur et de l’acheteur.

Que vous soyez investisseur dans l’immobilier ou que vous décidiez d’acheter une résidence principale ou un terrain, la loi oblige de signer un document appelé « sous seing privé » ou plus familièrement « sous seing ».

Contrairement à l’acte authentique qui finalise la vente du bien immobilier, le sous seing privé ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Vous pouvez signer un sous seing privé en présence d’un agent immobilier ou d’un avocat par exemple. Ce contrat est considéré comme une promesse de vente. Appelé promesse synallagmatique ou promesse réciproque de vente, ce contrat signé doit comporter une date limite pour signer l’acte authentique. Il est d’usage aussi que l’acheteur verse un acompte au vendeur d’un ordre de 10% du montant total du bien. Cette somme sera évidemment déduite du prix final.

Mais pour préserver aussi bien le futur acquéreur et le vendeur du bien immobilier, le sous seing privé doit être accompagné de garanties appelées « clauses suspensives ». Ces clauses sont suspensives car elles ne dépendent pas de la volonté ni de l’acheteur, ni du vendeur.

-Les clauses suspensives en rapport avec l’acheteur.
Elles sont liées principalement à l’obtention du prêt permettant d’acheter le bien immobilier.
En effet, dans la plupart des cas, l’acheteur demande un crédit immobilier à son organisme bancaire ou financier. Si le prêt n’est pas accordé, la vente n’aura pas lieu, l’acompte sera remboursé ou non débité et l’agent immobilier, s’il y en a un, n’encaissera pas sa commission. A noter que l’inscription au conservatoire des hypothèques du bien immobilier est considérée comme une clause suspensive, tout autant que le droit de préemption par la mairie de la commune où se trouve le bien immobilier.

-Les clauses suspensives en rapport avec le vendeur.
Le vendeur est en charge de livrer un bien en bon état. Les clauses suspensives sont essentiellement liées à d’éventuels travaux concernant par exemple le traitement des termites, la détection de plomb ou d’amiante dans le logement. Il faut savoir que le vendeur doit prendre les travaux à sa charge ou alors baisser le prix de la valeur de ces travaux.

Dans tous les cas, sachez que tout se négocie à condition qu’un sous seing privé soit bien rédigé et précis.
Exemple : Vous êtes acheteur et vous avez signé un sous seing privé incluant une date limite. Si cette date est dépassée, vous avez le droit de récupérer vos arrhes et d’annuler la vente. Mais pourquoi pas dans ce cas demander au vendeur de baisser son prix et de conclure quand même l’affaire ?

A retenir sur le sous seing privé :
Pas d’obligation de présence d’un notaire.
Il doit être très bien détaillé avec une date limite.
Les clauses suspensives sont obligatoires et préservent les intérêts de chacun.
Un délai de rétractation de sept jours est donné aux parties.

Pour en savoir plus sur le placement immobilier:
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Devenir un investisseur immobilier à succès ça s’apprend.

Dans l’achat d’une résidence, beaucoup de gens sont financés au-delà de leur capacité financière. Une des erreurs courantes est de ne pas prendre en compte les dépenses d’entretien ou de réparations nécessaires dans les édifices à logements.

À la fin de l’année, les propriétaires s’aperçoivent que les revenus ne sont pas suffisants et qu’il manque deux ou trois mille dollars pour couvrir les frais. Le parc immobilier à Montréal est vieux et il faut prévoir investir au moins 40 $ par mois par appartement.

Il est toujours plus facile de prévenir que de guérir. Il est donc préférable de savoir identifier les immeubles qu’il ne faut pas acheter ou dont il faut se départir rapidement.

Il existe des signes assez évidents qui doivent susciter des questions chez les acheteurs éventuels comme par exemple les fissures dans les fondations ou dans les murs, la décoloration de la toiture, le lézardage de la brique. Des situations qui doivent aussi être jugées anormales sont des cernes d’humidité au plafond, des moisissures près des fenêtres ou sur les murs.

Un petit truc
Lors d’une visite, faire fonctionner tous les robinets d’eau froide en même temps que la chasse d’eau des toilettes des salles de bain permet d’évaluer la pression dans les tuyaux. Si elle chute, c’est le signe que la plomberie nécessitera éventuellement un investissement. Le prix de la propriété pourra s’en trouver négocié à la baisse.

Garder la tête froide
L’émotion peut jouer un rôle important dans la décision d’acheter une résidence ou non, spécialement si c’est pour y vivre avec sa famille. Par contre, il faut garder en tête que c’est au moment de l’achat d’un immeuble que l’on fait de l’argent et non pas lors de sa vente. En tant qu’investisseur, il faut garder le processus émotif le plus loin possible. Pas question de tomber en amour avec un édifice puisque la décision de le vendre peut devoir se présenter plus rapidement que prévu.

Pour maximiser son profit, l’investisseur doit déterminer la valeur de la propriété qu’il convoite en comparant l’immeuble avec les autres sur le marché, en analysant son coût de remplacement et en évaluant son revenu net.

À l’achat d’une propriété le nouvel acquéreur doit s’attendre à défrayer plusieurs coûts tels les soldes hypothécaires, les liens ou jugements, les intérêts, les dépenses de reprises, le certificat de localisation, les tests environnementaux s’il s’agit des gros immeubles et plusieurs frais comme les frais légaux, d’évaluation, d’inspection, de notaire et de mutation. À la vente d’un immeuble, le propriétaire doit par ailleurs s’attendre qu’environ 10 % du montant de la vente servira à couvrir les dépenses relatives à la transaction.

Le Club d'investisseurs immobiliers du Québec est un organisme à but non lucratif dont la mission est de permettre aux investisseurs immobiliers, tant débutants qu'avancés, d'avoir accès à des ressources les aidant à cheminer vers leurs objectifs.

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Location d’un Logement : Quels sont les Droits et les Obligations du Locataire ?

Le contrat de location est le premier droit du locataire. Appelé Bail, le contrat de location doit contenir la durée du contrat, le montant du loyer et des charges ainsi que le dépôt de garantie.

L’état des lieux est le deuxième droit du locataire. Même si la loi ne prévoit pas la présence d’une agence ou d’un huissier, l’état des lieux est réglementé par le Code civil. Il est conseillé au nouveau locataire de vérifier tous les points sensibles d’un logement ( plafonds, murs, moquettes, papiers peints, chasse d’eau, portes, …etc ). Le nouveau locataire doit être très vigilent lors de l’établissement de l’état des lieux car à sa sortie un nouvel état des lieux sera établi et comparé au premier. Toute dégradation en dehors de la vétusté normale sera à la charge du locataire sortant.

Les charges locatives sont diverses. Mais elles sont limitées toutefois à l’entretien courant du logement. Changer une ampoule électrique ou un joint de la chasse d’eau qui fuit sont des charges locatives qui sont à la charge du locataire occupant le logement concerné. Par exemple, le ramonage d’une cheminée doit être payé par le locataire. Par contre, le changement d’un chauufe-eau inutilisable est à la charge du propriétaire.
Les charges locatives acquittées par le locataire sous la forme d’une provision, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Si la somme versée dépasse le montant des charges locatives, le propriétaire doit rembourser la différence. Mais c’est au locataire de demander la régularisation des charges chaque année. La plupart des agences immobilières procèdent à la régularisation annuelle des charges locatives.

Les obligations du locataire.

La principale obligation est l’acquittement du loyer mensuel. En cas de non paiement du loyer, le locataire perd tous ses droits. En cas de litige avec le propriétaire, le locataire peut verser son loyer à un organisme agrémenté qui garde le loyer pendant le règlement du litige. Le locataire ne perd donc plus ses droits.

L’assurance du logement est une autre obligation du locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut annuler le bail sans délai. Il en va de la sûreté de son logement contre le feu ou le dégât des eaux.

Enfin, le congé donné au propriétaire doit être présent dans le bail ainsi que le montant du dépôt de garantie ( caution ).

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Défiscalisation importante mais à court terme

Immobilier Malraux : défiscalisation importante mais à court terme

L’immobilier Malraux concerne la restauration de patrimoine ancien., situé obligatoirement dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP ). Les sommes investies dans les travaux de restauration étant importantes, l’Etat accorde des subventions aux acheteurs à condition de louer les biens immobiliers rénovés.

Le capital de l’immobilier Malraux n’est pas garanti et est soumis aux variations du marché. Mais les emplacements des biens immobiliers concernés par la Loi Malraux offrent très souvent une bonne protection.
L’argent investi dans l’immobilier Malraux est disponible mais le propriétaire s’engage à louer le bien immobilier à titre de résidence principale pendant une durée minimale de dix ans.

Le rapport d’un bien immobilier Loi Malraux se situe aux alentours de 3% brut. C’est faible mais la plus-value de ce type de bien immobilier est souvent très importante.

La fiscalité concernant un investissement Loi Malraux est très intéressante car il est possible de déduire la totalité des travaux de rénovation et d’engendrer ainsi un déficit foncier. Aucune limite de déficit foncier n’est exigée par l’administration fiscale. De ce fait, les impôts sur le revenu du propriétaire baisseront considérablement. Par contre, le déficit foncier ne peut se réaliser que sur deux ans. Les intérêts d’emprunts liés à l’investissement financier des travaux sont déductibles pendant dix ans.

Les travaux de rénovation d’un bien immobilier Loi Malraux doivent être assez importants pour permettre de réaliser une importante réduction d’impôt sur le revenu. Mais attention à ne pas dépasser une certaine limite afin de ne pas alerter l’Etat quant à la qualité du bien choisi. Il faut faire en sorte que le prix de revente soit compatible avec le prix du marché local. Il est conseillé de prévoir des travaux de rénovation compris entre 40% et 50% du coût total de l’acquisition du bien immobilier.

La plus-value immobilière d’un dispositif immobilier Loi Malraux est imposable à 16% auxquels s’ajoutent les 11% de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière bénéficie d’un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention du bien immobilier. A cela s’ajoute une minoration systématique de 1000 euros sur vos revenus immobiliers. En quinze ans, l’exonération est atteinte.

Les placements financiers et les investissements immobiliers sur le site: http://www.placement-immo.com


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